Desde el 1° de enero de 2026, está vigente en Texas la ley SB 38, que fue promulgada por Greg Abbott y que introduce cambios sustanciales en los procedimientos de desalojo. Esta norma reforma el Código de Propiedad estatal, acelera los plazos judiciales, habilita resoluciones sin juicio y limita la capacidad de gobiernos locales para establecer reglas adicionales.
Uno de los cambios más relevantes incorporados por la SB 38 es la creación formal del mecanismo de disposición sumaria en los procesos de desalojo. Este procedimiento permite que un juez dicte sentencia sin celebrar un juicio cuando considera que no existen hechos controvertidos que deban analizarse en audiencia.
El propietario puede solicitar este tipo de resolución desde el inicio del proceso. Al presentar la petición jurada de desalojo, tiene la opción de incluir una moción específica en la que expone los hechos y adjunta la documentación que respalda su reclamo. Si la corte entiende que la información presentada es suficiente y no muestra controversias relevantes, puede fallar directamente.
Para el inquilino, la ley establece un plazo reducido para responder. Una vez notificado, dispone de cuatro días para presentar por escrito los hechos y pruebas que, a su criterio, demuestren la existencia de una disputa legal válida. Si no lo hace, o si la respuesta no resulta suficiente, la sentencia puede dictarse sin necesidad de juicio.
La citación que recibe el inquilino debe incluir un aviso expreso, tanto en inglés como en español, que informa sobre la posibilidad de una resolución sin audiencia.
Este debe destacarse de manera visible para garantizar que la persona comprenda las consecuencias procesales de no responder dentro del plazo establecido.
Incluso si el inquilino presenta una respuesta, el juez conserva la facultad de emitir una sentencia sumaria si concluye que los argumentos no configuran un conflicto de hechos relevante. Solo cuando la corte identifica una controversia real debe fijarse una fecha de juicio.
En esos casos, la audiencia debe programarse dentro de un rango temporal específico, que va del día 10 al día 21 posteriores a la presentación inicial de la demanda. Con esto, la ley busca evitar demoras prolongadas en la resolución de los desalojos.
La SB 38 limita de manera expresa la capacidad de las cortes locales para introducir requisitos adicionales en los procesos de desalojo. A partir de enero de 2026, los tribunales ya no pueden exigir mediaciones obligatorias, conferencias previas al juicio u otros pasos procesales que no estén previstos en la legislación estatal.
La norma establece que solo la Legislatura de Texas tiene autoridad para modificar o suspender los procedimientos de desalojo. Esto implica que ciudades, condados o jueces individuales no pueden crear esquemas propios que alteren los tiempos o requisitos definidos por la ley.
El objetivo de esta disposición es garantizar uniformidad en todo el estado. Bajo este esquema, un proceso de desalojo debe seguir las mismas reglas independientemente de la jurisdicción local en la que se tramite, salvo en situaciones excepcionales vinculadas a desastres declarados.
La única excepción prevista es la intervención de la Corte Suprema de Texas en contextos de emergencia. Aun así, cualquier modificación debe aplicarse de manera general a todas las cortes y no puede estar dirigida exclusivamente a los casos de desalojo.
La ley introduce un cronograma estricto que las cortes de paz deben cumplir:
La SB 38 endurece las condiciones para que un inquilino pueda permanecer en la propiedad mientras apela una sentencia de desalojo. El requisito central es el pago puntual de la renta en el registro de la corte.
Dentro de los cinco días posteriores a la presentación de la apelación, el inquilino debe depositar un monto equivalente a un período de renta. Si no cumple con este pago inicial, la corte de paz está obligada a emitir una orden de posesión inmediata, sin necesidad de audiencia.
La obligación no se limita a un solo pago. Durante toda la apelación, el arrendatario debe seguir con el depósito de la renta correspondiente al inicio de cada período de alquiler. El incumplimiento de cualquiera de estos pagos habilita al propietario a solicitar, y a la corte a emitir, una orden de posesión de forma automática.
Para que este mecanismo sea válido, la corte debe haber informado previamente al inquilino, por escrito y de manera destacada, el monto a pagar, la fecha límite y las consecuencias del incumplimiento. Este aviso suele entregarse al momento de interponer la apelación.
Aunque se emita una orden de posesión y el arrendatario pierda la vivienda, el proceso judicial continúa. La apelación sigue su curso en la corte del condado para resolver cuestiones pendientes, como deudas de renta o honorarios legales.
La SB 38 también precisa los métodos válidos para la entrega de un aviso de desalojo. Antes de iniciar la demanda, el propietario debe otorgar una notificación por escrito para desocupar la propiedad, con un plazo mínimo de tres días, salvo que el contrato establezca otro término.
